人口开始收缩，中国城市轰轰烈烈的扩张运动也就要宣告走向尾声了。在过去的三十年中，中国的各大中城市大多经历了一次大规模的扩张，城市发展方向选的好的，新区大多已经成为了繁华的闹市。而那些逆天而行的城市新区，则或许再也不会有机会。

失败的新区有很多类型。第一种是所谓景区型新区，例如山东威海的海景房。冬季入住率低，暖气公司就不给供暖。而在北方，住没有集中供暖的房子，会被人瞧不起。越被人瞧不起，接手的人越少，因此这些海景房大概就再也没有人会去接盘。

全国各地投资百亿以上的景区房地产项目数不胜数。如今旅游业凋敝，人们活到老要干到老，不工作也要帮忙看孩子，不看孩子也要守着老家的医保。找个美丽的地方养老这样的浪漫主义思维已经被人抛弃了。景区投资大概率是肉包子打狗有去无回了。

第二个是高铁新区。前几年高铁大跃进，各城市为了方便卖地，都把高铁站规划在远离市区的荒郊野岭。这些高铁站，有些顺应人流方向建设，发展的很成功，如南宁东站。因为广西人出省大多数就是去广东，南宁东站建在城东，刚好缩短了和珠三角的距离。自然很容易带动南宁东部的发展。有些则非常失败。例如广州南站，广州人出省大多数向北，却非要去城南坐火车，自然怨声载道。

随着人口外流，那些让人坐车折腾人的中小城市高铁新区大概再也不会有出头之日了。

第三个是所谓远离老城区的新区。这类新区往往被称为“鬼城”如兰州新区，天津滨海新区，河北雄安新区。这类新区由于距离老城区比较远，产业比较单一，人们很难找到满意的工作。因此房多人少，很不景气。

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